賃貸に出している分譲マンションの売却方法

◎賃貸借契約して人に貸しているんですけど？売れますか？

  

 念願のマイホーム、素敵な分譲マンションを購入した途端、転勤の辞令～！！！何故かわかりませんが多々ございます。

せっかく買ったマンションだし、賃貸に出せば住宅ローンの返済額より多い家賃が入ってくるみたい！こんな感じで賃貸に出している方も最近は結構います。分譲マンションは建物も立派だし広い、駅から近い、利便性が良い等々で、ファミリー向け賃貸マンションと考えると非常に需要があるんですね。しかも、長期住宅ローンのお蔭で毎月の返済額より高い家賃で貸せる場合が多いのです。

住宅ローンのまま賃貸に出している（銀行に対してはダメですが）間は良いのですが、長い人生には色々ございます、売却してお金にしたいというタイミングだってあります。ただでさえ現金化するのに時間がかかる不動産です。流動性は明らかに低いのです。通常の空室状態で売却する場合でも、３カ月くらいは販売活動期間をみます。直ぐに買主様が見つかっても契約・引渡しをしてお金が入ってくるのは翌月、といった感じです。逆を言えば、空室の状態で売却する分譲マンションは不動産の中ではある程度の時間と売買価格は計算できるとも言えます。

　◎ネットで一括査定サイトを利用します？

　　若しくは、駅前の不動産屋さんに相談に行きます？

●答え・・・どちらも同じです。

賃貸中の分譲マンションであってもマイホームの売却と変わらず、インターネットの無料一括査定サイトを利用すれば特定の業者ではなく広く相談できていいのかな？とお考えかもしれませんね。しかしネット上でも、広告費をふんだんに使ってネット上で反響を得ていたり、大手仲介業者同士で提携して査定サイトを作っていたりして検索上位には大手系不動産『仲介』会社が待ち構えています。マイホームとしての実需物件（自分で住む目的）ならこれもありなんですが、賃貸中分譲マンションを売る場合は、事情がちょっと違ってきます。

また、実際に不動産屋さんに相談に行く場合、皆様ご存じの大手フランチャイズ系・独立系のお店に行かれる方が多いかと思います。大手の方が安心、高く売ってくれる、と期待して行くのでしょう。資金力を背景に、駅前のいい立地に店舗を構えており、目につくのは大手不動産業者です。綺麗な事務所でいいこと言われてお願いしてしまいます。インターネット、実際の店舗、いづれにせよ大手系不動産『仲介』業者が占めています。

　◎実需（マイホーム用）は良くて、賃貸中はダメなの？

●不利な条件がございます。

1. 大手仲介業者はマイホームを探している個人の方をメインのお客様として集客しています。賃貸中の分譲マンションは自分で住む事ができませんので一般のお客様には売れない。
2. 賃貸中分譲マンションはカテゴリーとしては収益物件ですので住宅ローンが使えません。収益物件としての利回り計算では低すぎて事業用融資による購入ができない場合が多く、投資家にも売れない。
3. 最後の頼みの綱は、買取再販売業者です。しかし、この業者もマイホームとして再販売をする前提で購入しますので、賃貸中の物件は基本的に扱いません。
   
4. 仲介手数料と時間が掛かってしまう。

　

皆様良くご存じのあの業者は、『仲介専門』なのです。仲介手数料を頂いて、買ってくれる人を探します。それ以上でも以下でもありません。稀に買取るという事もありますが、レアケースです。つまり、買ってくれる人（業者）を仲介してくれる業者さんなのですが、基本的に仲介業者が集客しているお客様はマイホームを探しているお客様ですので、直ぐに住めない住宅は売れません。広く広告をして買主を見つけてもらうには、大手仲介業者の実力は流石というものです。しかし、いくら広告をしたところで賃貸中マンションの買主は、元々世間にはいないのです。

　どうしても売れない物件や難がある物件は、付合いのある買取業者に買ってもらうのが常套手段です。かなりの期間売れずにいるので値下げします。それでも売れないので業者買取という流れです。しかし、最初からこの既定路線がくまれているところが問題です。いたずらに時間を費やします。しかも、その買取業者も実需（マイホーム用）専門で収益物件は買いません。買うとしてもマイホームとして直ぐに売れない物件は相当安くないと買わないのです。

　賃貸中の分譲マンションは投資物件です。不動産を買って家賃収入を得るアレです。契約形態はオーナーチェンジ売買となりますので、賃貸借契約をそのまま引き継ぎ大家さんとなる訳です。お部屋の中も見れませんし、基本的に瑕疵担保等も無しで、内部の状況もわからないまま収益性（入ってくるお家賃）のみで購入しています。通常のマイホーム購入とはそもそも違いますので、価格も違って当然なのです。何より、短期賃貸借契約という強い権利（現行の賃貸借契約をそのまま引き継がなければいけない）が付いている物件の購入となります。マイホームとしての販売価格と投資用不動産としての価格はそもそも違うのです。大手系仲介業者では収益物件を扱う部署もあるかと思いますが、収益物件を扱ったことすら無い営業マンも多いのが実情です。結局、空室と同じような査定金額で仲介会社に値付けされてしまった分譲マンションでは、投資家には売れません。

★どの大手仲介業者に頼んでも、マイホームとしても売れない、収益物件としても売れない、買取業者も買わない、つまりお客様がいないという訳です。

普通にお住まいのマンションを売るのではないからこそ、余計な費用や時間をかけてはダメ。

 賃貸中の分譲マンションの買手が居ないのはご理解頂けたかと思います。不動産は買手と売手の希望価格がマッチして初めて取引が成立します。賃貸中の分譲マンションは極端に買手が少ないのです。そこを有耶無耶にしていたずらに時間ばかりかけるのは不利益でしかありません。通常の分譲マンションを買取業者が購入する場合、3カ月位で仲介で売れそうな値段の７割位が相場と言われています。運良く買取ってくれる業者がでたとしても、賃貸中の分譲マンションの場合はそれ以下という事になります。しかも、仲介手数料を払い、何カ月も時間をかけて。

　◎結局のところ、賃貸中分譲マンションを買うのは誰？

　餅は餅屋といいますが、数少ない買手は存在します。不動産投資を行っている業者や、収益物件を購入している業者です。一般の方は、不動産業界の仕組み等をご存じないでしょうから、そのような業者にコンタクトできないでしょう。故に仲介会社に頼んで探してもらう訳ですが、仲介業者の営業も探せないのか探さないのか。収益物件といっても、これまた得意分野が分かれており、事業用・居住用、１棟物・区分、アパート・マンション、ファミリータープ・ワンルーム、と様々です。また長期保有・短期転売・リノベーション・スクラップ＆ビルドとやっている事も色々です。この数ある収益物件専門業者の中でも、収益物件の仲介だけをやっている業者の数が多いのですが、これらは除外です。

収益物件を専門とする業者は、大手仲介業者とは反対でマイホームを購入するような一般のお客様を対象にしておりませんし、広告活動もしておりません。また、不動産業界でも絶対数が元々少なくあまり目にする事もないのです。勿論、仕入れとして買取も行っておりますし、独自の手法で運用しておりますので他の買取業者よりも高く購入できます。また、買取ですので１カ月程度で契約から決済可能です。つまり一カ月以内に売れてしまいます。高く早く売るにはこれしかございません。

収益物件専門の業者も不動産業者ですので仲介手数料は不要です。それは買う業者も同じ事なのです。業者買取の際は、仲介会社に仲介手数料を払って物件を仕入れているので、直接売ればその分高く買ってもらえます。仲介を通すと、売る側も買う側も仲介手数料が発生するので、買取価格は更に安くなる訳です。賃貸中の入居者の扱いを心配される方もいらっしゃいますが、収益物件専門で普段から大家業をやっているような業者であれば、全てお任せで大丈夫です。余計な費用も一切かかりません。

　これだけインターネットが普及していても、このような情報はあまり入ってきません。賃貸中の分譲マンションを直接購入してくれる業者も見つける事が出来ないのが現状です。業界のスタンダードがない分、不当な扱いを受けている賃貸中の分譲マンションですが、賃貸市場を見れば、近頃はファミリータイプの賃貸マンションが全然供給されておりません。ワンルーム系アパートの供給は尋常ではないペースで続いていますが、投資効率に劣るファミリータイプは作らないのでしょう。そこを埋めるのが分譲マンションじゃないかと思うんです。当然ながらかつてのファミリータイプ賃貸住宅よりも遥かに良いスペックです。昨今の家余り現象は、分譲マンションにも言える事ですが、生活スタイルに合わせて貸したり売ったりして良いと思うのです。ですが、一度賃貸に出してしまえば売れるかどうかわからない物件になってしまう、なんておっしゃる方もいるくらいの状況では流動性はますます悪くなります。

　住んで良し、貸して良し、売って良し、この「売って良し」の計算さえ明確になれば、もっとフレキシブルに分譲マンションを活用できるはずです。今まで不透明だった賃貸中分譲マンションの売却基準を確立し、不動産、特に分譲マンションの活性化に一役買いたいと考えております。

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